(来学网)某县城一家房地产开发企业（增值税一般纳税人），2023年1月向政府部门支付1750万元取得一宗土地的使用权并缴纳契税52.5万元，已取得相应的财政票据和契税完税凭证，将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼。当年建成后，80%的建筑面积于11月直接对外销售，取得含增值税销售收入7648万元；其余部分自11月起暂时对外出租，本年度内取得含增值税租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用如下：
（1）房地产开发成本2250万元。
（2）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按转让住宅楼项目计算分摊）。
（3）该企业建造过程中全部可抵扣的增值税进项税合计为350万元，出租房产过程中未直接发生增值税进项税。
（其他相关资料：主管税务机关要求该企业进行土地增值税清算；当地政府规定，房地产开发企业发生的开发费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%；计算土地增值税增值额时准予扣除地方教育附加）
要求：根据上述资料，按顺序回答下列问题。
（1）主管税务机关要求该企业进行土地增值税清算的做法是否正确并说明理由及清算时间。
（2）计算该房地产开发企业上述业务增值税的销项税额。
（3）计算该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加合计数。
（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数。
（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用。
（6）计算该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
正确答案：
（1）正确。
理由：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求其进行土地增值税的清算。
清算时间：凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，主管税务机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
（2）该房地产开发企业的增值税销项税额=（7648-1750×80%×80%）/（1+9%）×9%+63/（1+9%）×9%=（7648-1120）/（1+9%）×9%+63/（1+9%）×9%=539.01+5.20=544.21（万元）
（3）该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加=（544.21-350）×（5%+3%+2%）=19.42（万元）。
（4）可以扣除的取得土地使用权支付金额=（1750+52.5）×80%×80%=1153.6（万元）
可以扣除的开发成本=2250×80%=1800（万元）
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153.6+1800=2953.6（万元）。
（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用=2953.6×9%=265.82（万元）。
（6）准予扣除的税金=（539.01-350×80%）×（5%+3%+2%）=25.90（万元）
加计扣除=2953.6×20%=590.72（万元）
允许扣除项目合计=2953.6+265.82+25.90+590.72=3836.04（万元）
增值额=7648-539.01-3836.04=3272.95（万元）
增值率=3272.95÷3836.04×100%=85.32%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应缴纳的土地增值税额=3272.95×40%-3836.04×5%=1117.38（万元）。
答案解析：
（2）要注意增值税纳税申报表的口径。还要注意房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），向政府支付的土地价款在计算增值税时可以扣除的规定；这里只能扣土地价，不能扣契税等相关税费。但计算土地增值税时，可以扣除的“取得土地使用权所支付的金额”中要包含契税等相关税费。
（4）取得土地只进行了80%面积的开发，开发的面积中，只有80%的比例实现了销售，土地已开发且实现销售的两个比例都要考虑。
只有已开发的部分，才会发生开发成本，没有开发的部分，不会发生开发成本。所以计算可以扣除的开发成本时，不用考虑开发比例，仅考虑销售比例即可。
（5）房地产开发费用的扣除比例要注意题目给定的条件，本题给出了9%的比例。没有明确给出比例的按照该类情形的上限（10%）扣除。
（6）计算企业整体应纳的增值税时，350万元作为进项税抵扣。但是计算土地增值税中可以扣除的税金及附加的基数时，进项税需要按照销售比例（80%）确定扣除，以此为基础计算出城建税和附加可以保证与销售额的配比性。
《土地增值税暂行条例》及其细则中没有扣除地方教育附加的规定，现实中各省的处理有所不同，因此考试时要注意看题目给的条件和要求，本题明确说明可以扣除地方教育附加，因此要考虑计算扣除。
